中古物件購入後の古家解体費用について【建て替えする方へ】

古家の建っている中古物件を購入して、解体工事をおこない、建物を取り壊して新築に建て替えをする場合、どのような点に注意する必要があるか、主に解体工事の視点からお伝え致します。

古家付きの土地は得なのか損なのか? 古家付き土地は周辺相場と比べて安いのか?

土地を探していると、良く見かけるのが古家付きの土地です。古家付きの土地とは、既に使用されなくなった中古物件がそのまま残っている土地のことです。

この場合、古家とは言え、リノベーションしたりしてまだ価値があると判断される場合は経済的価値が付きますが、ほとんどのケースでは、もはや解体するしかなく経済的価値はゼロとなる場合が多いです。

■割安の古家付き土地の購入は注意!

多くの場合、古家付き土地の価格は、周辺相場と比較すると割安になっているはずです。普通に割安であれば、当然買い手が殺到するのですが、お古家付き土地には注意すべきポイントがいくつかあります。

土地解体費用はどのくらいかかるのか?

注意すべきポイントの中で、最も重要なのが古家の解体費用です。つまり、建物を取り壊して更地にするのにいくらかかるのかということです。

いくら土地価格が割安であっても、解体費用がそれ以上かかってしまうと本末転倒で、労力を要した上に高い買い物をすることになります。この解体費用が許容範囲内でなければ、割安価格のメリットを享受することができません。

■処分費用のコストが上昇し、解体相場が上昇

問題の土地古家解体費用ですが、実は10年くらい前からリサイクル法が変わり、コストが上昇しています。

昔は、解体すると分類せずに処分できたのですが、今では、環境保護の観点から、木材・ガレキ・プラスチック・コンクリート・鉄などの種類によってそれぞれ分類して処分する必要があります。

おおよその相場で解体費用を計算【具体例】

現在では、解体費用は、一般的な在来木造2階建ての場合、床面積の坪単価で2.5~3.5万というのが相場です(地域・状況によって異なる)。間を取って3万円として計算した場合、床面積が30坪だと90万円、50坪で150万円、100坪で300万円くらいは見ておかなければなりません。

30坪
90万円(地域によって75万~105万円程度)
50坪
150万円(地域によって125万~175万円程度)
100坪
300万円(地域によって250万~350万円程度)

つまり、この解体コストを最低でも古家付き土地の割安分でカバーできなければ、逆に割高となるのです。そしてさらにもう一つ古家付き土地には重要な問題があります。

解体費用だけではない想定外の費用とは

解体費用以外にも、家の中に家具や電気製品が残っているケースでは、これらの廃棄費用が別途かかります。しかし、目に見えるものは事前に確認できますので対処できます。

■問題となるのは、事前に予想できなかった目に見えないコスト

よくあるケースが、建物解体後に土の中から以下のような厄介なものが出てきて、別途見積りになるというものです。

  • 簡単には撤去できそうにない防空壕、あるいは土壌汚染が発見される。
  • 以前に建てていた建物の基礎や擁壁などの障害物があった。

こうなると割安物件だったはずが、とんでもない割高物件となってしまいます。

これらを避けるためには、契約前に徹底的にその土地について調べておくこと、また、そのことを踏まえて売主と交渉し、できるだけ良い条件を取っておく必要があります。割安だからと言って直ぐに飛びつくのではなく、最低限のリスクヘッジをしたうえで古家付き土地の契約を検討する必要があります。

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